상가 공실 활용한 공유오피스 수익 모델

 

공실 상가를 공유오피스로 전환하면 수익 회전율이 대폭 상승합니다. 한국부동산원에 따르면 2024년 1분기 전국 소형상가 공실률은 12.4%에 달했고, 특히 1층 상가는 임대 수요 불균형으로 손실이 늘고 있습니다. 이런 흐름 속에서 소규모 스타트업, 1인 창업자의 공간 수요에 맞춰 공유오피스로 바꾸는 전략이 주목받고 있는데, 실제로 수익률은 어떻게 변화하고 어떤 조건이 필요한 걸까요?

• 상가 공실 문제는 전국적 현상이며 계속 악화 중
• 공유오피스는 초기 투자 대비 운영 수익률이 높은 편
• 입지, 리모델링, 타깃 설정이 수익 구조의 핵심

 

 

1. 왜 공실 상가를 공유오피스로 전환해야 할까?

코로나 이후 자영업 구조조정이 가속화되며 상가 공실률이 빠르게 증가했습니다. 특히 준공 10년 이상의 상가는 임차인 교체 주기가 짧고 리모델링 부담이 커 수익이 점차 낮아지는 구조입니다. 반면, 공유오피스는 한 공간에 다수의 사용자를 유치해 수익 구조를 분산시킬 수 있어, 월세 회전율이 훨씬 높아지는 장점이 있습니다.

1) 리스크 분산 구조의 수익 모델

공유오피스는 전통적인 1:1 임대가 아니라, 책상 단위 혹은 룸 단위로 나누어 여러 명에게 임대할 수 있습니다. 예를 들어, 15평 상가에 1인실 6개, 2인실 3개를 구성하면, 최대 12명에게 임대 가능하므로 월 임대수익은 기존 대비 1.8배 이상 증가할 수 있습니다. 수익은 나누지만, 리스크는 분산된다는 점이 핵심입니다.

2) 초기 투자 비용과 회수 기간

기존 상가를 공유오피스로 전환하기 위한 최소한의 설비(칸막이, 방음, 네트워크, 출입관리) 구축에는 약 500~800만 원의 비용이 듭니다. 하지만 공실이 장기화될 경우 손실 비용이 월 수십만 원에서 수백만 원에 달하므로, 투자 회수 기간은 평균 6개월에서 1년 사이로 짧은 편입니다. 소형 상가일수록 회수 속도는 더 빨라지는 경향이 있습니다.

3) 수요 타깃층의 변화

2023년 통계청 자료에 따르면 1인 창업자는 81만 명에 달하고, 이들 중 43%는 전업 사무공간이 필요하다고 답했습니다. 공유오피스는 프리랜서, 예비창업자, 부업용 사무실 수요 등 다양한 타깃을 흡수할 수 있어, 수요 예측이 쉬운 동시에 마케팅 전환율이 높습니다.

2. 상가 위치에 따른 수익률 차이

[창업정보 모음창고] - 공유오피스 마케팅 전략과 고객 유치 방법

공유오피스 마케팅 전략과 고객 유치 방법

 

공유오피스는 일반 임대와 달리 ‘유동인구’보다 ‘정주 인구’가 더 중요합니다. 지하철역 도보 5분 거리보다, 오피스텔 단지 내 1층, 또는 주거지 밀집 상가가 수익률이 높게 나옵니다. 특히 신도시 입주 초기 상가는 대형 프랜차이즈 유입 전까지 공실이 많은데, 이 시기를 활용하면 초기 수익률이 대폭 상승합니다.

1) 역세권 vs 주거밀집 지역

역세권 상가는 유동 인구는 많지만 공유오피스에 적합한 장기 체류형 이용자 비중이 낮습니다. 반면, 주거밀집 지역 상가는 주차, 보안, 편의시설이 가까워 ‘생활형 사무실’ 수요를 공략하기에 유리합니다. 특히 1인 가구 증가와 함께 지역 밀착형 사무실에 대한 수요가 꾸준히 상승 중입니다.

2) 임대료 대비 수익률 계산

공유오피스로 전환 시 평당 월 수익은 약 8~12만 원 수준이며, 이는 동일 입지의 전통 임대 대비 1.5~2.3배 높은 수익입니다. 단, 이를 위해선 70% 이상의 점유율 유지가 필수이며, 마케팅 및 유지관리 비용을 충분히 반영해야 합니다. 공실 상가라도 위치만 좋으면 전환 수익이 훨씬 유리할 수 있습니다.

3) 상권 변화 주기 활용

상권은 평균 3~5년 주기로 변동됩니다. 신흥 상권은 초기에 공유오피스로 활용하고, 2~3년 후 유동 인구 증가 시 카페나 미용실로 전환하는 전략도 유효합니다. 공유오피스는 유동적인 상권 변화에 유연하게 대응할 수 있는 ‘임대 전략용 플랫폼’이기도 합니다.

 

 

3. 공유오피스 운영 시 주의점

[창업정보 모음창고] - 공유오피스 마케팅 전략과 고객 유치법

공유오피스 마케팅 전략과 고객 유치법

 

공유오피스는 단순 임대업과 달리 운영 리스크도 따릅니다. 방음 불량, 시설 고장, 예약 관리 오류, 보안 문제 등은 고객 이탈의 주요 원인이 되므로 체계적인 운영 시스템이 필요합니다.

1) 스마트 시스템 도입

출입 관리, 좌석 예약, 회의실 운영 등은 자동화 시스템을 도입하면 운영 효율이 극대화됩니다. 월 5만 원 정도의 SaaS 솔루션만으로도 예약부터 결제, 푸시알림까지 자동화할 수 있습니다. 시스템 없이는 절대 수익률을 유지할 수 없습니다.

2) 법적 요건과 보험

공유오피스를 운영하려면 ‘업종 변경’과 ‘방화/소방법’ 조건을 충족해야 합니다. 특히 비상구 확보, 스프링클러 기준 등이 미달될 경우 과태료나 영업 중지 처분이 발생할 수 있습니다. 시공 전 반드시 건축사 자문과 지역 행정센터 확인이 필요합니다.

3) 후기 기반 마케팅 전략

소규모 공유오피스는 네이버플레이스, 맘카페, 블로그를 통한 후기가 마케팅의 핵심입니다. 1인 창업자 커뮤니티와 제휴하거나, 첫 달 무료 이벤트를 운영해 입주 유도를 높일 수 있습니다. 사용자 리뷰를 확보하는 것이 수익성 유지의 핵심 열쇠입니다.

4. 실운영자 후기 기반으로 본 수익 가능성

[창업정보 모음창고] - 공유오피스 프랜차이즈 vs 개인창업 비교

공유오피스 프랜차이즈 vs 개인창업 비교

 

실제 공유오피스를 운영 중인 소형 상가 임대인의 사례를 보면, 공실이던 상가를 리모델링 후 첫 달부터 80% 이상의 점유율을 달성했고, 1년 만에 초기 투자 비용의 130%를 회수한 경우도 확인됩니다. 이런 사례들은 단순히 가능성뿐만 아니라, 실질적인 수익 흐름이 현실화되고 있다는 근거로 작용합니다.

1) 투자 회수 속도와 장기 수익

서울 동작구에 위치한 한 18평 공유오피스 사례를 보면, 총 리모델링 비용은 약 720만 원이었고, 월 평균 96만 원의 수익이 발생하며 약 8개월 만에 손익분기점을 넘었습니다. 그 후 월 고정 수익은 평균 120만 원 수준으로 유지되고 있습니다. 기존 공실 대비 연간 수익률은 18% 이상 증가한 것으로 나타났습니다.

2) 고객 유지 전략의 중요성

1인실 위주의 구성일수록 고객의 회전율이 높아지기 때문에 ‘정주성’을 유도하는 프로그램이 중요합니다. 예를 들어, 장기 이용 할인제, 커피머신과 프린터 등 편의시설, 커뮤니티 이벤트 등은 장기 이용자 비중을 35% 이상으로 끌어올린다고 보고됩니다. 높은 수익률은 결국 높은 재방문율에서 비롯됩니다.

3) 고객 유형에 따른 수익 변동

프리랜서(콘텐츠 제작자, 디자이너, 개발자 등), 재택근무자, 시험 준비생, 자격증 공부생 등은 평균 체류 시간이 길고, 고정석을 선호하는 경향이 있습니다. 반면 회의 위주의 사용자는 예약 기반으로 움직이므로 수익 변동성이 큽니다. 따라서 혼합형 오피스 구성(고정실+예약실)이 가장 안정적인 수익 구조를 만든다는 점이 검증되고 있습니다.

 

 

5. 상가 공실 공유오피스로 전환 시 고려할 점

단순히 상가를 잘게 나눈다고 해서 수익이 나는 것은 아닙니다. 리모델링 디자인, 고객 동선, 환기/조명 등 복합 요소가 작동해야만 만족도와 재방문율이 올라갑니다.

1) 내부 구조 설계

방 사이 공간, 통로, 출입구 동선은 이용자의 편의를 결정짓는 핵심 요소입니다. 특히 방음벽 설계는 고객 만족도에 직접적인 영향을 주며, 방음이 불량한 경우 3개월 내 이탈률이 45%에 이르는 것으로 조사됐습니다.

2) 시간 단위 vs 월 단위 수익 전략

시간제는 고정 수익이 낮고 마케팅 및 고객 응대 비용이 높아 단기적 수익에는 불리합니다. 반면, 월 단위 고정석은 한 번의 계약으로 안정적인 수익을 기대할 수 있어, 공실 리스크를 줄일 수 있습니다. 초기에는 고정석 위주로 구성하고 점차 예약 공간을 확장하는 방식이 추천됩니다.

3) 계절별 수요 편차

시험 시즌, 연말/연초 창업 시즌, 휴가철 등은 수요가 급감하거나 급증합니다. 특히 7~8월, 12월은 수요가 떨어지므로 미리 마케팅 전략을 준비해야 안정적인 점유율을 유지할 수 있습니다. 수요 예측력이 수익의 지속 가능성을 좌우합니다.

• 리모델링 구조와 타깃 설정이 수익률을 좌우
• 공실률 높은 시기에도 정주형 수요는 꾸준함
• 월 단위 수익 구조 + 후기 기반 마케팅이 핵심

구분	공실 상가	공유오피스 전환	전환 후 수익
서울 15평 기준	0원 (공실)	1인실 6칸 + 2인실 3칸	월 130~160만 원
경기 18평 기준	월세 30만 원 수준	1인 고정석 + 회의실 구성	월 90~120만 원
지방 소도시	임대수요 낮음	프리랜서 및 시험생 타깃	월 60~90만 원

6. 공유오피스 수익화, 이런 분께 추천

장기 공실에 골머리를 앓고 있거나, 임대 수익이 기대 이하인 소형 상가 보유자라면 공유오피스 전환을 고려할 만합니다. 또한 초기 창업을 준비하는 예비창업자에게도, 소형 사무공간을 기반으로 한 수익화 모델로 공유오피스는 충분히 매력적입니다.

1) 소형 상가 보유 중인 임대인

특히 1층 도로변이 아닌, 후면 상가 또는 접근성이 떨어지는 상가의 경우 일반 임대가 어려운 반면, 조용한 분위기를 원하는 고객층에게는 오히려 장점이 될 수 있습니다. 위치를 단점이 아닌 마케팅 포인트로 전환할 수 있는 구조입니다.

2) 1인 창업자/스타트업 대상 비즈니스 고려자

단순한 공간 대여가 아니라, 입주자와의 커뮤니티, 협업 기회, 네트워크 연계를 고려하는 경우 공유오피스는 그 자체로 플랫폼화될 수 있습니다. 단기 수익 + 장기 브랜드 확보라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 모델입니다.

3) 소규모 자금으로 안정적 수익 모델 원하는 투자자

부동산 직접투자에 대한 리스크는 줄이고, 실질적 운영을 통해 안정적인 수익을 확보하고자 하는 이들에게 공유오피스는 ‘반자동화형 임대 사업’의 최적화된 형태입니다. 직접 운영 여부에 따라 수익률 차이가 크기 때문에 운영 전략이 곧 성패를 좌우합니다.

 

 

7. 자주 묻는 질문

Q. 상가 공실이 오래되었는데도 공유오피스로 전환할 수 있나요?

입지에 따라 다르지만, 정주 수요(주거 밀집 지역)가 있다면 충분히 수익화가 가능합니다.

Q. 꼭 상업지역에 위치한 상가여야 하나요?

반드시 그렇진 않습니다. 오히려 주거 밀집형 상권에서 ‘생활형 오피스’로 전환 시 고정 수요를 확보할 수 있습니다.

Q. 방음 시공은 어느 정도까지 해야 하나요?

기본적인 칸막이 외에도 천장 흡음재, 도어 씰 등은 필수입니다. 1인실일수록 소음 민감도가 높기 때문입니다.

Q. 공유오피스는 부가세 과세 대상인가요?

공유오피스는 임대가 아닌 서비스 제공으로 간주돼 부가세 과세 대상입니다. 사업자 등록 시 유의하세요.

Q. 정부 지원금 활용 가능성이 있나요?

청년 창업 공간 제공, 공유경제 활성화 사업 등 일부 지자체는 지원금이나 인센티브를 제공합니다.