실패하지 않는 공유오피스 입지 선정법

 

공유오피스는 입지에 따라 수익성과 만족도가 극명하게 갈립니다. 상권 분석, 교통 접근성, 수요 밀집도 같은 요소들이 입지 선택의 핵심이며, 잘못 고르면 공실률과 해지율이 높아질 수 있습니다. 어떤 지역에 투자해야 손해 없이 운영할 수 있을지 고민되는 분들이 많습니다.

• 공유오피스 입지 실패 원인은 1순위 '수요 예측 오류'
• 교통망, 유동 인구, 경쟁 입지 여부가 수익률 좌우
• 실제 입주율 높은 지역의 공통 조건 비교 분석 필수

 

 

1. 수익을 결정짓는 입지 요소는 무엇인가요?

공유오피스의 수익 구조는 '입주율'에 달려 있습니다. 그 입주율은 곧 입지에 따라 결정되죠. 서울시 자치구별 공실률 통계를 보면 강남, 종로, 마포 등은 평균 공실률이 5% 이하로 안정적인 반면, 외곽 지역은 20%를 넘기도 합니다. 인구밀집도, 교통 접근성, 생활편의시설 밀접도 등 다양한 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

1) 유동 인구와 직장인 밀집도

하루 유동 인구가 10만 이상인 상권은 기본 조건입니다. 또한 인근에 대기업이나 스타트업이 밀집된 지역은 잠재적 고객 수요가 풍부하기 때문에 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 서울 강남역, 삼성역, 판교역 일대는 대표적 성공 입지입니다.

2) 교통 접근성과 지하철 역세권 여부

지하철 도보 5분 거리 이내는 입지 선정의 기본입니다. 공유오피스는 특히 출퇴근 편의성이 중요한 업종이므로, 2개 노선 이상이 지나는 환승역은 그 자체로 경쟁력이 됩니다. 예를 들어, 서울 종로3가역이나 왕십리역 주변은 여러 노선이 집중되어 임대율이 높습니다.

3) 경쟁 오피스 존재 여부와 차별성

주변에 유사한 공유오피스가 몇 개 있는지 확인은 필수입니다. 경쟁이 심한 지역은 차별화 포인트가 없으면 생존이 어렵습니다. 같은 지역이라도 '브랜딩 특화'나 '전문직 전용' 콘셉트를 갖추면 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

2. 입지 실패를 부르는 대표적 착각 3가지

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공유오피스 창업비용과 수익 구조 정리

 

많은 창업자와 투자자들이 공유오피스 입지를 선택할 때 몇 가지 흔한 오류를 범합니다. 특히 상업적 감각보다 감성에 의존하거나, 단순히 임대료가 저렴하다는 이유로 입지를 결정하는 경우가 많습니다. 실패한 공유오피스들의 공통점을 분석해보면 다음과 같습니다.

1) '지하철 근처니까 무조건 된다'는 착각

지하철 근처라도 유동 인구가 적거나 특정 시간대에만 몰리는 지역은 실패 확률이 높습니다. 예컨대, 외곽 거점역은 출퇴근 시간 외에는 유동 인구가 거의 없습니다. 따라서 단순 역세권보다 '상권 활성화' 여부가 더 중요합니다.

2) 임대료가 싸니까 수익이 남겠지?

저렴한 임대료가 항상 수익성을 보장하진 않습니다. 수요가 부족하면 공실률이 높아져 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 1평당 월 임대료가 8만 원 이하인 지역이라도 수요층이 없으면 공실에 따른 손해가 더 큽니다.

3) 주변에 경쟁이 없으니 독점일 거란 기대

경쟁이 없다는 건 반대로 생각하면 '수요도 없는 지역'일 수 있습니다. 공유오피스는 수요 중심 업종이기 때문에 오히려 일정한 경쟁이 있는 지역이 시장이 검증된 사례입니다.

 

 

3. 공유오피스 입지 비교표

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지역	지하철 접근성	직장인 밀집도	공실률
강남역	2호선, 신분당선 도보 3분	매우 높음	3%
성수역	2호선 도보 2분	중간	6%
구로디지털단지	2호선 도보 5분	높음	5%
상봉역	7호선, 경의중앙선 환승	낮음	18%

4. 공유오피스 입지 성공 사례는 어떤 조건이었나?

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공부방 창업 준비 절차와 인허가 체크리스트

 

공유오피스 입지 성공 사례들을 보면 공통적인 입지 조건이 분명히 존재합니다. 단순히 유명 브랜드가 들어선 것만이 아니라, 철저한 데이터 기반 분석과 실수요자 중심의 입지 선정이 뒷받침되었습니다.

1) 위워크 강남점의 경우

2호선, 신분당선 모두 도보 3분 이내에 위치하고 있으며, 인근에는 국내외 IT 기업이 밀집해 있어 입주 수요가 꾸준합니다. 또한 24시간 이용 가능한 주변 인프라와 '외국계 기업 전용층' 같은 차별화 전략도 작용했습니다.

2) 패스트파이브 종로점

종로3가역 도보 2분, 주변에 정부기관 및 언론사 다수. B2B 이용 고객의 수요가 안정적이며, 역사적·관광지 입지로 외국인 기업에게도 인기가 높습니다. 사무공간 외 회의실·휴게공간의 비율을 높여 차별화한 것이 강점입니다.

3) 스파크플러스 삼성점

삼성역 코엑스 도보권, 무역센터·스타트업 밀집 지역. 대형 전시·컨퍼런스와 연계되는 업무 수요가 많고, 글로벌 비즈니스 수요에 맞춘 인테리어 및 회의실 시스템을 제공해 특화에 성공했습니다.

 

 

5. 추천 입지 조건 정리 및 예비 투자자 조언

실패하지 않기 위해선 '조건이 아닌 가능성'을 볼 줄 아는 안목이 필요합니다. 아무리 지금 조건이 좋아 보여도 향후 개발 계획이 없는 지역은 정체되기 쉽고, 반대로 아직 개발 중이지만 성장 여력이 큰 지역은 장기 수익성이 높습니다.

1) 단기 수익보다 장기 수요 예측이 중요

지금 채울 수 있는 수요가 아니라, 1~2년 뒤에도 유효할 수요를 보는 안목이 중요합니다. 예를 들어 위례신도시처럼 중장기 인프라 확장과 기업 유치가 예정된 지역은 선점 시 이점이 큽니다.

2) 공공개발 계획과 지자체 지원정책도 입지 판단 기준

지자체에서 추진하는 스마트시티·창업지원특구 지정 여부를 꼭 확인하세요. 예컨대, 세종시나 수원 광교는 창업 허브로 집중 육성되며 공유오피스 입주 기업에 세금 감면 혜택도 제공합니다.

3) 권리금이 없는 신규 건물 중심 전략

기존 상권보다 권리금 부담이 없는 신규 오피스 건물 중심으로 선택하는 것도 유리합니다. 최신 트렌드에 맞춘 공간 설계와 시설이 가능하고, 리모델링 부담이 적어 초기 비용 대비 수익률이 높습니다.

• 유동 인구만 믿지 말고 직장인 밀집도까지 고려
• 입지별 경쟁 상황과 특화 가능성 사전 분석
• 지자체 정책, 교통 개발계획 등 외부 변수 확인 필수

6. 실수 없는 공유오피스 입지 선정 체크리스트

항목	확인 여부	검토 기준	주의사항
유동 인구	10만 명 이상/일	시간대별 인구 흐름	출퇴근 시간 외 유입 여부 확인
지하철 접근성	도보 5분 이내	환승역/다중 노선 여부	역에서 도보 동선 안전성
경쟁 오피스 수	3개 이하	브랜드/운영 방식 비교	동일 콘셉트 과잉 여부
지자체 정책	지원 여부 확인	창업 특구·지원금 등	공식 발표일 기준 확인

 

 

7. 자주 묻는 질문

Q. 지하철역과 가까우면 무조건 좋은 입지인가요?

지하철역 근처라도 유동 인구나 주변 상권 활성화 여부에 따라 효과는 다릅니다.

Q. 공유오피스 입지로 가장 많이 선택되는 지역은 어디인가요?

서울 강남, 종로, 마포, 판교 등 교통 중심성과 직장인 밀집도가 높은 지역입니다.

Q. 외곽지역 공유오피스는 무조건 실패하나요?

외곽이라도 신도시 개발, 교통 확장 계획이 있으면 가능성이 있습니다.

Q. 입지 선정 시 경쟁 분석은 어떻게 하나요?

반경 500m 이내 유사업체 수, 가격, 콘셉트, 입주율 등을 비교 분석해야 합니다.

Q. 수익률이 높은 공유오피스 지역을 찾는 법은?

1평당 임대료 대비 수요밀집도와 공실률이 낮은 지역을 우선 분석합니다.