공유오피스 창업 시 예상 실패 유형 5가지

 

 

공유오피스 창업에서 가장 흔한 실패는 수요 분석 없이 입지를 정하는 것입니다. 특히 상권 조사나 타깃 고객 설정 없이 임대부터 시작하는 사례가 많은데, 이는 공실률 증가와 직결됩니다. 그렇다면 공유오피스를 시작할 때 어떤 점을 놓치기 쉬운지, 실패를 막으려면 무엇을 꼭 확인해야 할까요?

• 수요 없는 지역 선정으로 인한 공실 리스크
• 운영비 과다와 수익구조 불균형
• 마케팅 부재로 초기 입주자 확보 실패

 

 

1. 수요 없는 입지 선정

공유오피스의 성패는 입지에 달렸습니다. 하지만 주변 스타벅스 유무나 교통편만으로 입지를 판단해 임대를 결정하는 경우가 많습니다. 실제로 2023년 서울 지역 공유오피스 신규 개소지 중 약 21%는 6개월 이내 폐점했습니다. 이는 수요 조사 없이 위치만 보고 계약한 사례가 많았기 때문입니다.

1) 유동인구와 타깃 고객의 불일치

지나가는 사람은 많지만, 실질적인 이용 고객층이 아닌 경우도 많습니다. 프리랜서, 스타트업, 1인기업 등 실사용자층과 상권이 맞지 않으면 수익으로 이어지기 어렵습니다.

2) 경쟁 공유오피스와의 거리 간과

동일 지역 내 유사 브랜드가 이미 자리 잡고 있는 경우 신규 진입은 매우 어렵습니다. 공간 퀄리티보다 '시기와 거리'가 경쟁력임을 간과해서는 안 됩니다.

3) 주중·주말 상권 차이 미분석

공유오피스 수요는 대부분 평일 중심입니다. 주말 중심 상권(쇼핑, 관광지 등)에 입점할 경우 평일 수익이 낮아지는 구조가 됩니다.

2. 수익구조를 고려하지 않은 설계

[창업정보 모음창고] - 공유오피스 창업비용과 수익 구조 정리

공유오피스 창업비용과 수익 구조 정리

 

멋진 인테리어나 카페형 디자인에 투자한 뒤, 정작 월 회수 수익이 낮아 손해를 보는 경우가 많습니다. 전체 투자금 대비 회수기간이 24개월 이상이면 위험 구간에 해당합니다.

1) 고정비용과 가변비용 혼동

관리비, 전기세, 청소 인건비 등은 매달 빠지는 고정지출입니다. 입주율이 낮은데도 운영비가 고정적으로 나가면 수익성이 빠르게 무너집니다.

2) 공간 효율성과 수익률 간극

회의실, 라운지 등을 과도하게 확보한 경우 수익 가능한 좌석 수가 줄어듭니다. ‘분위기’보다 ‘좌석 수익률’이 먼저 검토되어야 합니다.

3) 수익 모델 다변화 실패

단순 좌석 임대 외에도 부가수익 모델(프린트, 사물함, 회의실 대여 등)이 있어야 회전율이 살아납니다. 입주자 1인당 LTV를 높이는 전략이 필수입니다.

 

 

3. 초기 마케팅 실패

[창업정보 모음창고] - 소자본 공유오피스 창업으로 현금흐름 만들기

소자본 공유오피스 창업으로 현금흐름 만들기

 

초기 입주율은 브랜드 충성도보다도 ‘인지도 확보’가 좌우합니다. 오픈 이후 3개월 내 입주율이 70% 미만이면 이후 회복이 매우 어렵습니다.

1) 온라인 노출 전략 미비

블로그·카페·네이버 지도 등록 등 기본적인 마케팅조차 하지 않는 경우가 많습니다. 구글/네이버 리뷰 수가 30개 이하인 경우, 검색 유입도 급감합니다.

2) 체험 입주 프로모션 미흡

1일 체험권, 오픈 이벤트 등이 없다면 신규 고객의 첫 진입 장벽이 높아집니다. 첫 경험이 좋아야 장기 계약으로 이어집니다.

3) 타깃 타당성 없는 광고 집행

프리랜서를 타깃으로 해야 하는데, 일반 직장인 대상으로 광고를 진행하는 등 광고비 낭비 사례가 많습니다.

4. 운영 인력 부족과 시스템 미비

[창업정보 모음창고] - 공유오피스 인테리어 예산과 평수별 견적

공유오피스 인테리어 예산과 평수별 견적

 

 

공유오피스는 단순 공간이 아니라 ‘서비스업’입니다. 하지만 매니저 인건비를 아끼다가 CS 및 입주자 관리에서 문제를 겪는 경우가 많습니다.

1) 무인 운영 시스템 부재

요즘 트렌드는 ‘셀프 체크인’ ‘무인 결제’ 등 자동화입니다. 인건비는 줄이고, 편의성은 높이는 시스템 확보가 경쟁력입니다.

2) 입주자 커뮤니케이션 미흡

공지, 민원, 피드백을 관리할 플랫폼이 없는 경우 입주자 이탈률이 높아집니다. 단순 공간 제공이 아닌 '커뮤니티 운영'이 중요합니다.

3) 데이터 기반 운영 실패

어떤 공간이 가장 많이 예약되는지, 피크 시간은 언제인지 분석 없이 감에 의존한 운영은 리스크를 키웁니다.

 

 

5. 유연하지 않은 계약 조건

장기 계약만 고수하거나, 중도 해지 불가 조건을 고집할 경우 초기 입주를 막는 장애물이 됩니다. 1개월 단위 계약, 중도 해지 옵션 제공 등이 요즘 트렌드입니다.

1) 계약서 구성 불명확

계약서 내용이 모호하거나, 불공정 조항이 있는 경우 신뢰를 잃기 쉽습니다. 공인중개사 검토를 받은 표준계약서를 사용하는 것이 안전합니다.

2) 입주 전 정보제공 부족

좌석 크기, 공용공간 사용 시간, 보증금 환급 방식 등을 사전에 알리지 않으면 입주자 불만으로 이어집니다.

3) 사용자 피드백 반영 미흡

장기 이용자 의견을 수렴하지 않고 일방적으로 운영할 경우 이탈이 잦아집니다. 고객 의견을 주기적으로 수집하고 개선하는 과정이 필요합니다.

4. 실패를 줄인 실제 사례와 후기

예상 실패를 사전에 피하기 위해 철저한 준비를 한 사례들이 주목받고 있습니다. 특히 입지 분석과 수익 구조 설계에 집중한 경우, 안정적인 성과를 보이고 있습니다.

1) 3개월 무료 체험으로 초기 입주율 확보

서울 마포구에서 공유오피스를 시작한 A대표는 오픈 초기 3개월 무료 이용권을 배포하고, 체험 후기 콘텐츠를 적극 활용했습니다. 그 결과 첫 달 입주율이 80%를 넘기며, 6개월 내 투자금 회수가 가능했습니다.

2) 입주자 피드백 기반 공간 구조 개선

초기 회의실 비율이 과도했던 B공간은, 설문조사 후 좌석 중심 배치로 재설계했습니다. 입주자 만족도 상승과 함께 퇴실률이 30%에서 5%로 감소했습니다.

3) CS 전담 인력 고용으로 관리 체계화

C브랜드는 매니저 1인을 전담 배치하고, 정기 커뮤니티 프로그램을 운영함으로써 신규 유입률과 재계약률을 모두 끌어올렸습니다.

 

 

5. 브랜드별 공간 구성 및 조건 비교

브랜드	좌석 단가	운영 전략	계약 조건
패스트파이브	월 35만 원~	도심 중심·대기업 연계	1개월 단위, 중도 해지 가능
스파크플러스	월 30만 원~	네트워킹 중심 운영	최소 3개월, 재계약 유연
카페24창업센터	월 25만 원~	창업자 특화, 저렴한 요금제	중도 퇴실 시 수수료 일부 발생
위워크	월 40만 원~	글로벌 네트워크 기반	월 단위 계약, 해지 유연

6. 이런 분께 공유오피스 창업 추천합니다

실패 확률을 낮출 수 있는 조건이 분명히 존재합니다. 아래와 같은 조건에 해당된다면, 공유오피스 창업은 매력적인 선택이 될 수 있습니다.

1) 공간 기획 경험이 있는 사람

인테리어, 공간 설계, MD 경험이 있다면 초기 구조 설계부터 수익성 검토까지 유리한 포지션에서 시작할 수 있습니다.

2) 창업 전 재무 시뮬레이션을 정확히 돌린 경우

매출·비용·공실률을 모두 수치화하고 시나리오별 손익을 검토한 경우 장기 생존률이 높습니다.

3) 지역 내 커뮤니티와 연결된 사람

입주자를 직접 유치하거나 초기 입소문을 만들 수 있는 인적 네트워크가 있다면 광고비 없이도 빠른 안정화를 기대할 수 있습니다.

• 공유오피스는 수요 중심 사업, 입지 선정이 가장 중요합니다
• 회수 가능한 수익 구조 설계 없이는 장기 운영이 어렵습니다
• 마케팅, 시스템, 계약조건의 디테일이 성공을 좌우합니다

 

 

7. 자주 묻는 질문

Q. 공유오피스 입지는 어떻게 선정하나요?

유동인구보다 타깃층(프리랜서, 스타트업 등) 실수요가 많은 상권 중심으로 분석해야 합니다.

Q. 초기 자본금은 어느 정도 필요하나요?

인테리어 포함 약 1억~2억 원 정도가 평균이나, 소규모 공유오피스는 5천만 원 내외로도 가능합니다.

Q. 장기계약 없이도 안정적인 수익이 가능한가요?

1개월 단위 이용자 비율이 높더라도, 서비스 만족도가 높으면 재계약률로 수익을 유지할 수 있습니다.

Q. 마케팅은 어떤 방식으로 시작하는 게 좋나요?

네이버 지도 등록, 블로그 후기, 체험 이벤트 등으로 초반 유입을 유도한 뒤 입주자 리뷰 확산을 노리는 것이 효과적입니다.

Q. 공유오피스 운영을 혼자서도 할 수 있나요?

무인 출입·결제 시스템이 있다면 가능하지만, CS·청소·입주자 응대 등은 별도 인력 확보가 필요할 수 있습니다.